Principales Questions: Est-ce qu'un changement d'usage entraine l'application des règles de revente précipitée? / Whether a change in use triggers the property flipping rule.
Position Adoptée: Non / No.
Raisons: La disposition réputée prévue par le paragraphe 45(1) ne s'applique que dans le cadre de la sous-section c de la section B de la Partie I de la Loi et n'est pas applicable aux paragraphe 12(12) et 12(13). The deemed disposition per subsection 45(1) applies only for the purposes of subdivision c of Division B of Part I of the Act and does not apply to subsections 12(12) and 12(13).
TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 10 OCTOBRE 2024
APFF - CONGRÈS 2024
4. Revente précipitée et changement d’usage
Au moment d’un changement d’usage, l’article 45 L.I.R. prévoit une disposition et acquisition réputée à la juste valeur marchande (« JVM »). Ainsi, prenons la situation où un contribuable est propriétaire d’une résidence qu’il utilise à des fins personnelles depuis de nombreuses années. En juin 2024, il décide de louer sa résidence et il ne fait pas le choix du paragraphe 45(2) L.I.R. En avril 2025, il reçoit une offre intéressante et décide de vendre la résidence.
Selon notre compréhension, le paragraphe 12(13) L.I.R., qui définit un bien visé par la revente précipitée, réfère au terme « détention ».
« 12(13) Définition de bien à revente précipitée
Pour l’application des paragraphes (12) et (14), un bien à revente précipitée d’un contribuable s’entend d’un bien (sauf un bien ou un droit d’acquérir, un bien, qui serait un bien figurant à l’inventaire du contribuable si la définition d’inventaire au paragraphe 248(1) s’appliquait compte non tenu du paragraphe (12)) qui est
a) avant sa disposition par le contribuable, selon le cas :
(i) un logement situé au Canada;
(ii) un droit d’acquérir un logement situé au Canada;
b) détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf une disposition qu’il est raisonnable de considérer qu’elle se produit en raison ou en prévision d’un des événements suivants : … »
De plus, les notes explicatives du ministère des Finances réfèrent à « appartenait au contribuable ».
« Le paragraphe 12(13) prévoit la définition d’un « bien visé par une revente précipitée », qui est pertinente aux nouveaux paragraphes 12(12) et (14). Un bien visé par une revente précipitée d’un contribuable est une unité d’habitation qui satisfait aux conditions suivantes :
- elle est située au Canada;
- elle ne figurerait pas à l’inventaire du contribuable si la définition du terme « inventaire » s’appliquait compte non tenu du nouveau paragraphe 12(12) (cela empêche la circularité et assure que seul un bien qui serait par ailleurs une immobilisation est assujetti aux règles énoncées aux paragraphes (12) et (14)); et
- elle appartenait au contribuable pendant une période inférieure à 365 jours consécutifs avant la disposition du bien. » (footnote 1)
Ainsi, à notre avis, même s’il y a disposition et acquisition réputée, le changement d’usage ne changera pas la détention de l’immeuble par le contribuable. Dans la situation présentée, comme la détention de l’immeuble excède 365 jours, la mesure sur les reventes précipitées ne semble donc pas s’appliquer.
Question à l’ARC
Est-ce que l’ARC est d’accord avec notre analyse, soit qu’un changement d’usage n’entraine pas l’application du paragraphe 12(12) L.I.R. si le contribuable détenait le logement depuis plus de 365 jours?
Réponse de l’ARC
Le paragraphe 12(12) L.I.R. prévoit une présomption ayant pour but que le gain résultant de la disposition d’un bien à revente précipitée, selon la définition de cette expression prévue au paragraphe 12(13) L.I.R., est entièrement imposable à titre de revenu.
La définition du terme « disposition », qui se trouve au paragraphe 248(1) L.I.R., énumère diverses opérations ou évènements qui donnent lieu ou non à une disposition pour les fins de la Loi de l’impôt sur le revenu. En outre, cette définition ne fait aucune mention de la question des changements d’usage.
En somme, si un contribuable cesse d’utiliser sa résidence à des fins personnelles, afin de l’utiliser en vue de gagner un revenu, et qu’il n’exerce pas le choix prévu au paragraphe 45(2) L.I.R., c’est en vertu du paragraphe 45(1) L.I.R. qu’il est réputé avoir disposé d’un bien, soit sa résidence dans la présente, et l’avoir de nouveau, aussitôt après, acquis à la JVM. Toutefois, cette présomption, prévue par le paragraphe 45(1) L.I.R., a une portée restreinte puisque ce paragraphe ne s’applique que pour les fins de la sous-section c de la section B de la partie I L.I.R. intitulée « Gains en capital imposables et pertes en capital déductibles ».
Par conséquent, la présomption prévue au paragraphe 45(1) L.I.R. ne peut être considérée pour les fins des règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R. puisqu’elles se trouvent dans la sous-section b de la section B de la partie I L.I.R. intitulée « Revenu ou perte provenant d’une entreprise ou d’un bien ».
Ainsi, dans l’exemple cité, le contribuable qui cesse d’utiliser sa résidence à des fins personnelles pour l’utiliser en vue de gagner un revenu et qui n’exerce pas le choix prévu au paragraphe 45(2) L.I.R. ne serait pas réputé disposer de son bien aux fins des règles sur les reventes précipitées prévues aux paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R. Celles-ci ne trouveraient donc pas application.
Éric Paquin
Le 10 octobre 2024
2024-102783
FOOTNOTES
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 CANADA, ministère des Finances, Notes explicatives relatives à la Loi de l’impôt sur le revenu, novembre 2022.