Principal Issues: Dans un contexte de construction, d'auto-construction et de remplacement d'une habitation existante, à quel moment la période de détention débute-t-elle aux fins du paragraphe 12(13)? / Where a taxpayer is building, self-building and replacement an existing dwelling, when does the holding period begin for the purposes of subsection 12(13)?
Position: La période de détention débute une fois que le logement est habitable. / The holding period begins once the house is habitable.
Reasons: L'ARC a indiqué dans d'autres contextes qu'un contribuable qui construit un logement sur son terrain sera considéré propriétaire du logement au moment où il devient habitable. / In other circumstances, the CRA considers that a taxpayer building a housing unit on the land he owns becomes the owner of the housing unit once it becomes habitable.
TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 10 OCTOBRE 2024
APFF - CONGRÈS 2024
3. Revente précipitée et auto-construction
Le paragraphe 12(13) L.I.R. définit la notion de « bien à revente précipitée » et précise qu’il s’agit d’un bien (sauf un bien en inventaire) qui est :
a) avant sa disposition, un logement (ou le droit d’en acquérir un) situé au Canada;
b) détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf pour quelques exceptions.
La Loi de l’impôt sur le revenu utilise le terme « logement » alors que dans les notes explicatives du ministère des Finances on réfère à une « unité d’habitation ». Si l’on fait le parallèle avec le régime d’accession à la propriété (« RAP ») ainsi qu’avec le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (« CÉLIAPP »), l’ARC a mentionné que la date d’acquisition de l’habitation est la date où la propriété devient habitable (eau courante, électricité, chauffage, salle de bain fonctionnelle, etc.). Nous sommes d’avis que cette même définition devrait s’appliquer aux règles de reventes précipitées. David Sherman, fiscaliste et auteur qui commente la Loi de l’impôt sur le revenu pour Thomson Reuters, pose la question suivante, sans toutefois donner de réponse :
« Nouvelles habitations : Si la propriété est détenue pendant plus d’un an, mais que la maison est démolie puis reconstruite, est-ce que le « logement » (vendu peu de temps après la fin de la construction) a été détenu pendant moins de 12 mois? Le logement n’a pas existé pendant plus de 12 mois, même si la propriété était détenue. » (footnote 1)
Il semble avoir la même analyse que nous, à savoir que le logement doit avoir existé pendant au moins 365 jours.
Question à l’ARC
Dans un contexte de construction, d’auto-construction et de remplacement d’une habitation existante, est-ce que l’ARC applique les mêmes notions que celles pour le RAP et le CÉLIAPP afin de déterminer la date de début de la détention du bien?
Réponse de l’ARC
Le paragraphe 12(13) L.I.R. prévoit la définition d’un « bien à revente précipitée » comme étant un logement (ou le droit d’en acquérir un) situé au Canada et qui, sous réserve de quelques exceptions, est détenu par le contribuable pendant une période inférieure à 365 jours consécutifs avant sa disposition. La période de détention relative au logement ne débute que lorsque le contribuable en devient propriétaire.
Dans la situation où un particulier construit, fait construire ou remplace son logement sur un terrain dont il est propriétaire, l’ARC est d’avis que, généralement, le particulier sera considéré propriétaire d’un logement pour les fins de la règle sur les reventes précipitées dès que le logement sera habitable. En d’autres mots, la date de début de la détention du bien pour les fins du paragraphe 12(13) L.I.R. est la date à laquelle le logement devient habitable.
Notons que la détermination du moment où le logement est devenu habitable est essentiellement une question de fait qui doit être évaluée à la lumière de tous les faits et circonstances propres à chaque situation.
Eric Paquin
Le 10 octobre 2024
2024-102780
FOOTNOTES
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 Notes de David SHERMAN, La Loi du Praticien, 50e édition, Thomson Reuters, 2024, par. 12(13) L.I.R.