19(1) G. Martineau
613 957-8953Le 22 août 1989
Monsieur,
La présente est en réponse à votre lettre du 4 avril 1989 dans laquelle vous désirez savoir si la corporation dans la situation décrite ci-après est mandataire des actionnaires pour les fins du bulletin d'interprétation IT-216 .
FAITS:
Une société par actions constituée en 1982 en vertu de la Partie 1A de la Loi des compagnies du Québec (ci-après Cie X) est propriétaire d'un immeuble de sept (7) logements sis à Outremont.
Les actionnaires de la Cie X sont des particuliers habitant chacun un logement dudit immeuble.
Une convention unanime entre actionnaires prévoit notamment ce qui suit:
- Chaque actionnaire détiendra un droit exclusif
d'occupation de l'appartement qui lui est assigné comme
s'il détenait un titre de propriété de cet appartement,
généralement les droits des occupants découlent d'un
bail en propriété;- Certains actionnaires détiendront un droit exclusif
d'usage d'un espace de stationnement et /ou d'un espace
de rangement; certains autres détiendront un droit
exclusif d'usage d'une case au sous-sol de l'immeuble;- L'un des objectifs de la convention consiste en la
conversion éventuelle de l'immeuble en copropriété
divise. A cet effet, les actionnaires ont donné aux
administrateurs "le mandat de réaliser ladite convention
dès que les circonstances le permettront selon les Lois
de la province du Québec".L'alinéa 51(3) de la Loi sur la Régie sur le logement stipule ce qui suit pour la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise:
" est interdite dans les municipalités de la Communauté
Urbaine de Montréal, sauf dérogation accordée en
application de l'article 54.12 par résolution du conseil
de la municipalité où est situé l'immeuble. Dans toute
autre municipalité elle peut être restreinte ou soumise
à certaines conditions, par règlement adopté en
application de l'article 54.13. Le présent alinéa ne
s'applique pas à l'immeuble dont tous les logements sont
occupés par des propriétaires indivis."L'immeuble concerné est situé dans une municipalité de la Communauté Urbaine de Montréal et sa conversion en copropriété divise est interdite, sauf si une dérogation est accordée par résolution du conseil de la municipalité d'Outremont ou si les logements de l'immeuble sont occupés par des propriétaires indivis.
Aucune dérogation n'ayant été accordée aux actionnaires par la municipalité d'Outremont, leur seule possibilité d'obtenir l'autorisation requise consiste à prouver que touts les logements sont occupés par des propriétaires indivis.
Par conséquent, les administrateurs de la Cie X envisagent la liquidation de la Cie X afin de distribuer l'immeuble aux actionnaires afin que ces derniers soient des propriétaires indivis dudit immeuble.
VOTRE INTERPRÉTATION
Vous êtes d'avis que la Cie X agissait à titre de corporation mandataire des actionnaires et de ce fait, les mandants étaient demeurés copropriétaires indivis de l'immeuble. Ainsi, la liquidation de la Cie X ne devrait entraîner aucune conséquence fiscale pour les actionnaires en tenant compte des commentaires décrits au paragraphe 3 du bulletin d'interprétation IT-216
Le seul changement réel de la transaction projetée décrite ci- dessus est de transférer le titre de propriété de l'immeuble de la Cie X aux actionnaires mandants dans la proportion des actions qu'ils détiennent dans ladite corporation.
Nos Commentaires
Tel que mentionné au numéro 23 de la Circulaire d'information 70-6R du 18 décembre 1978, le Ministère n'émet pas d'opinion sur des transactions décrites ci-dessus pourraient être des transactions envisagées, nous ne ferons aucun commentaire qui y soit directement relié. Cependant, nous pouvons émettre les commentaires généraux suivants.
Afin qu'une corporation soit considérée comme mandataire d'un actionnaire pour l'administration d'un bien, la condition suivante décrite au paragraphe 1 du bulletin d'interprétation IT-216 doit être satisfaite.
"Cette situation, cependant, ne sera acceptée que lorsqu'il y aura eu accord ou déclaration de dépôt, au moment de l'acquisition des biens ou avant, entre la corporation et l'actionnaire pour établir clairement l'intention des parties dans l'accord et le degré de participation des actionnaires dans le bien ainsi placé en fiducie."
Lorsque le bien est un bien immeuble, il nous apparait nécessaire que le titre de propriété de l'immeuble soit enregistré de façon à indiquer qu'il est détenu en fiducie ou au nom d'une personne. De plus, la relation du mandat ou de fiducie doit être divulguée pour les fins de démontrer le propriétaire de fait (beneficial owner) du bien. A notre avis, une corporation qui a la propriété de fait et de droit d'un bien immobilier ne peut être considérée comme un mandataire des actionnaires pour l'administration dudit bien.
Ces opinions sont d'ordre général et elles pourraient ne pas être appropriées dans les circonstances d'un cas particulier, et, tel que mentionné au paragraphe 24 de la Circulaire d'information 70-6R elles ne lient pas le Ministère.
Nous espérons que ces renseignements vous seront utiles et nous vous prions d'excuser le retard dans le traitement de votre demande.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués. pour la directrice Division des services bilingues et des industries d'exploitation des ressources Direction des décisions