le 5 juillet 1988
BUREAU PRINCIPAL Section des services bilingues Frank Gillman (613)957-8953 XXXX SUBJECT: (Time Sharing)
Le présent mémoire est en réponse au vôtre du 7 mars 1988 concernant le sujet ci-dessus mentionné. Vous nous présentez la situation suivante:
1. Monsieur X achète un immeuble qui est la partie divise d'un complexe hôtelier pour un prix de lOO OOO$.
2. L'immeuble est situé sur un terrain faisant l'objet d'un bail emphytéotique.
3. Depuis ce temps, Monsieur X a vendu à des tiers 28 droits d'habitation dans l'immeuble pour une période d'une (1) semaine par année, au prix de 10 000$ chacun.
4. Ces droits d'habitation sont valables pour cinquante (50) ans.
S. Dans une année subséquente, Monsieur X a vendu sa partie divise du complexe à Monsieur A pour un prix de 30 000$.
6. Monsieur A a ensuite vendu à un tiers un droit d'habitation d'une (1) semaine dans l'immeuble pour un prix global de 10 000$.
Vous nous demandez de quelle façon les transactions ci-dessus devraient être traitées au point de vue fiscal.
Afin de pouvoir répondre à votre demande, tous les faits et tous les contrats devraient être examinés attentivement; les conditions qui prévaient dans des contrats de vente et d'acquisition de droits d'habi- tation, peuvent être tellement différentes de l'un à l'autre contrat qu'il nous est impossible de donner la position du Ministère relative à la transaction hypothétique que vous nous présentez sans l'examen des documents mentionnés ci-dessus. Cependant, nous pouvons émettre les commentaires généraux suivants.
Si selon le comportement du contribuable, ce dernier utilise un immeuble de façon à laisser croire qu'il en fait lè commerce, l'immeuble pourrait être envisagé comme constituent son inventaire et par conséquent toutes les transactions sur des droits d'habitation seraient considérées des transactions de nature afférente au revenu. Le bulletin d'interprétation IT-218R mentionne les facteurs retenus par les tribunaux pour considérer ces transactions comme un revenu d'entreprise ou comme un revenu de capital.
Le Ministère estime que la vente de droits d'habitation représente la vente d'un droit d'usage d'un bien. Si, à la lumière des critères habituela, cette transaction est afférente aux revenu, le contribuable devrait inclure ce revenu au titre de revenu d'entreprise selon l'article 9 de la Loi et il n'aurait pas droit à une réserve en vertu de l'alinéa 20(1)m) de la Loi. Le calcul de son revenu d'entreprise provenant de la vente de propriétié spacio-temporelle suivrait de façon habituelle une vente te produit d'inventaire.
Par contre, ci le contribuable détient l'immeuble dans un but d'investissement, la vente de propriété spacio-temporelle devrait être traitée comme une transaction de nature afférente au capital.
Evidemment, si les contrats sont faits de telle sorte qu'il ne s'agit plus de vente d'un droit d'habitation mais bien de location d'immeuble, les revenue constitueront pour le contribuable du revenu de foyer. Les montants seront inclus dans son revenu en vertu de l'alinéa 12(1)a) de la Loi et il pourrait avoir droit a une réserve au prorate du temps de location selon le sous-alinéa 20(1)m)(iii) de la Loi. Tous les coûts servant à gagner se revenu pourraient être déductibles de la façon habituelle.
Signed by R. Lafontaine Chef Section des services bilingues Division des services bilingues et des industries d'exploitation des ressources Direction des décisions