Principales Questions: Comment doit être calculé le gain en capital imposable d'un particulier détenant, à titre de copropriétaire indivis, une quote-part de 50% dans un triplex dont il utilise l'un des logements comme résidence principale?
Position Adoptée: Commentaires généraux.
Raisons: Le gain en capital du particulier dépend de la valeur de l'unité de logement utilisée par le particulier comme résidence principale par rapport à la valeur de sa quote-part indivise dans le triplex au moment de son acquisition ainsi qu'au moment où il en est disposé.
TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 5 OCTOBRE 2012
APFF - CONGRÈS 2012
Question 4
Vente d'un triplex détenu en copropriété par un particulier et par son père
Un particulier détient un triplex à parts égales avec son père en copropriété indivise. Le particulier habite un logement du triplex, alors que le père n'habite pas dans cet immeuble. La superficie de chacun des logements est de 1 200 pieds carrés, pour une superficie totale de 3 600 pieds carrés dans l'immeuble.
En 2012, le particulier et son père ont vendu l'immeuble. Le particulier réalise un gain en capital imposable de 90 000 $ sur la portion qu'il détient, soit 50 % du triplex. Il veut faire le choix, pour les années où il a habité ce logement, de le désigner comme résidence principale.
La portion d'un triplex qui est utilisée à des fins personnelles peut se qualifier de résidence principale. Ainsi, rien n'empêche le particulier, étant donné qu'il a habité un logement du triplex, de désigner ce logement comme résidence principale.
D'ailleurs, l'interprétation technique 2010-0375501E5 précise qu'un logement dans un triplex peut être désigné à titre de résidence principale, lorsque chacun des logements est une unité d'habitation indépendante. De plus, dans la même interprétation, il est mentionné qu'un particulier qui est copropriétaire indivis d'un triplex pourrait désigner le logement du triplex dans lequel il habite normalement comme étant sa résidence principale si toutes les conditions de la définition de résidence principale prévue à l'article 54 L.I.R. étaient par ailleurs respectées. L'ARC en arrive également aux mêmes conclusions à l'égard d'un duplex dans les interprétations techniques 2011-0395001I7 et 2010-0354361E5.
Dans la mise en situation que nous avons présentée, nous sommes d'avis que le fils pourrait exempter jusqu'à deux tiers du gain en capital réalisé, puisqu'il habite un logement de 1 200 pieds carrés qu'il désigne comme résidence principale, sur un total de 1 800 pieds carrés détenus dans l'immeuble (1 200 / 1 800 = ?). Ainsi, le gain en capital imposable du particulier serait de 30 000 $, puisque les deux tiers du gain en capital imposable, soit 60 000 $ (90 000 $ x ?), seraient exemptés à la suite de la désignation comme résidence principale du logement habité par le particulier. Quant au père, nous comprenons que 100 % du gain serait imposable.
Questions à l'ARC
Dans la situation décrite ci-devant,
a) À la lumière de nos commentaires relativement à la mise en situation présentée, l'ARC est-elle d'accord avec le résultat de notre calcul du gain en capital imposable pour ce particulier?
b) Si l'ARC n'est pas d'accord avec le résultat de notre calcul, peut-elle préciser comment doit être calculé le gain en capital imposable du particulier dans la situation donnée compte tenu des interprétations publiées en 2010 et 2011?
Réponse de l'ARC
La situation que vous décrivez implique la disposition d'un bien (la quote-part indivise du particulier dans le triplex) par un contribuable (le particulier) dont seulement une partie (le logement qu'il utilise comme résidence principale) est admissible comme résidence principale. Conformément à ce qui est indiqué au numéro 19 du bulletin d'interprétation IT-120R6, Résidence principale, la question de savoir comment doit être calculé le gain en capital imposable du particulier dans la situation donnée dépend de la valeur de l'unité de logement utilisée par le particulier comme résidence principale par rapport à la valeur de sa quote-part indivise dans le triplex au moment de son acquisition ainsi qu'au moment où il en est disposé.
Bien qu'une répartition du prix de base rajusté et du produit de disposition de la quote-part indivise du particulier faite en fonction de la superficie de l'unité de logement utilisée comme résidence principale par le particulier par rapport à sa quote-part dans la superficie totale de l'immeuble puisse, dans certains cas, être une répartition raisonnable, la répartition ne doit pas nécessairement être fondée sur la superficie. Il faut également tenir compte de tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur de l'un ou l'autre des logements de l'immeuble.
En supposant que la valeur des trois unités de logement est essentiellement la même et que les ententes entre le particulier et son père quant à l'usage de l'immeuble supportent une telle conclusion, nous pourrions accepter que la valeur de la quote-part indivise du particulier dans le triplex est attribuable pour 2/3 à l'unité de logement qu'il utilise comme résidence principale et pour 1/3 au reste du triplex.
Une réponse définitive nécessiterait cependant un examen de tous les faits entourant l'acquisition et la disposition du triplex, des ententes intervenues entre le particulier et son père ainsi qu'une évaluation de l'immeuble et de chacun des trois logements.
Mélanie Beaulieu
(613) 957-9226
2012-045396