| 19(1) | File No. 5-7290 |
| G. Pelletier | |
| (613) 957-8953 |
Le 6 septembre 1989
Monsieur,
La présente est en réponse votre lettre du 23 décembre 1988 dans laquelle vous nous demandez l'opinion du ministère quant l'applicabilité du paragraphe 18(3.1) et de l'alinéa 20(1)z) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi") lorsque, en vertu d'un bail emphytéotique, le preneur effectue des paiements de résiliation de baux afin d'évincer les locataires actuels de l'immeuble loué et ainsi pouvoir entreprendre les travaux de rénovation majeure auxquels il s'est engagé à entreprendre en vertu du bail emphytéotique.
À cet égard vous nous soumettez la situation suivante:
1. Monsieur A possède toutes les actions émises de la corporation A qui est une corporation canadienne imposable au sens de l'alinéa 89(1)i) de la Loi.
2. Monsieur B possède toutes les actions émises de la corporation B qui est une corporation canadienne imposable au sens de l'alinéa 89(1)i) de la Loi.
3. Monsieur A et Monsieur B sont liés en vertu de l'alinéa 251(2)a) de la Loi.
4. La corporation A possède un immeuble locatif qu'elle a cédé la corporation B en vertu d'un bail emphytéotique d'une durée de 60 ans.
5. En vertu du bail emphytéotique la Corporation B s'engage convertir l'immeuble locatif en un complexe hôtelier. Des rénovations majeures doivent être apportées l'immeuble, aussi des paiements de résiliation de baux sont versés par la corporation B aux locataires actuels afin de les évincer de l'immeuble.
VOS QUESTIONS
6. Est-ce que les paiements de résiliation d'un bail constituent des coûts liés au sens du paragraphe 18(3.1) de la Loi?
7. L'alinéa 20(1)z) de la Loi s'appliquera-t-il à la présente situation?
VOTRE OPINION
8. Nonobstant toute autre disposition de la Loi, aucun déboursé (ou dépense) n'est déductible (sauf pour amortissement, frais d'aménagement et recherche scientifique) s'il est raisonnable de l'assimiler à un coût se rapportant à la période de construction ou de rénovation d'un bâtiment et que ce déboursé (ou cette dépense) est lié à cette construction ou rénovation du bâtiment.
De façon générale, il en résulte donc que toute dépense est capitalisable si elle est relative à la construction ou à la rénovation d'un bâtiment et qu'elle est attribuable à la période de construction ou de rénovation du bâtiment.
Le point central consiste donc à déterminer si les paiements de résiliation de bail sont relatifs à la période de construction ou à la période pré-construction.
Compte tenu du fait qu'il est nécessaire d'évincer les locataires actuels afin de pouvoir procéder à la construction du complexe hôtelier projeté, vous êtes d'avis que les paiements de résiliation de bail sont relatifs à la période pré-construction. De ce fait, ils sont déductibles en vertu des alinéas 20(1)z) et z.1) de la Loi et ne sont pas visés par les règles de capitalisation prévues au paragraphe 18(3.1) de la Loi.
9. En vertu de l'alinéa 20(1)z) de la Loi, les paiements de résiliation de bail effectués par un contribuable dans l'année doivent porter sur des biens du contribuable loués par ce dernier à une personne déterminée et le contribuable, ou une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, doit être propriétaire des biens à la fin de l'année.
Quoiqu'il puisse exister un problème de nature technique dans l'applicabilité de l'alinéa 20(1)z) de la Loi à l'égard d'une situation semblable à celle qui est soumise par les présentes, vous croyez que, dans la mesure où lesdits paiements de résiliation de bail sont effectués en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, l'esprit de la Loi est respecté et il serait alors injustifié du point de vue pratique que le Ministère conteste l'applicabilité de l'alinéa 20(1)z) de la Loi dans un tel contexte.
NOTRE OPINION
Il nous apparaît que la situation précédemment décrite n'est pas hypothétique et fait référence à une situation réelle d'un de vos clients. Conséquemment nous ne ferons que certains commentaires généraux.
Lors du Corporate Management Tax Conference de 1989, Revenu Canada a fait une présentation au cours de laquelle il a été mentionné les éléments suivants:
"Une des questions qui nous est le plus souvent posée vise le moment auquel la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un immeuble est considérée comme ayant débuté, aux fins du paragraphe 18(3.1) de la Loi, et le moment auquel cette période est considérée comme terminée. Dans la suite de mon allocution, j'utiliserai le terme "construction" pour désigner "construction, rénovation ou transformation".
Du point de vue du Ministère, la détermination du moment auquel débute la période de construction devrait normalement dépendre des circonstances particulières de chaque cas. Nous estimons cependant que la période de construction ne commence pas avec les diverses activités hors chantier, telles que la préparation des plans et devis et l'acquisition des permis requis. On considérera normalement que la période de construction commence au plus tard lorsque l'aménagement du terrain débute sur un fonds de terre clairement destiné à être utilisé pour l'emplacement d'un bâtiment et à condition que le contribuable procède d'une manière méthodique et suivie pour mener à terme sa construction.
Dans l'opinion du ministère, tous les coûts accessoires, y compris les coûts engagés hors de la période de construction, doivent être capitalisés, en vertu du paragraphe 18(3.1), dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction de l'immeuble et liés à celle-ci, ou encore qu'il est raisonnable de considérer comme des coûts attribuables à la période de construction et liés à la propriété du fonds de terre durant cette période. Toutefois, la législation prévoit que les coûts engagés pour l'aménagement paysager du terrain continueront à être déductibles pour l'année courante si les critères figurant à l'alinéa 20(1)aa) de la Loi sont respectés."
Compte tenu de cette position nous sommes d'avis que les paiements de résiliation de bail pourraient être assimilés à des activités hors chantier et par conséquent ils ne seraient pas considérés comme des coûts attribuables à la période de rénovation au sens du paragraphe 18(3.1) de la Loi.
En ce qui a trait à votre deuxième question nous désirons vous soulignez que l'alinéa 20(1)z) de la Loi s'applique "dans tous les cas où le contribuable où une personne avec laquelle il avait un lien de dépendance était propriétaire des biens à la fin de l'année."
Étant donné que les corporations A et B sont liées en vertu des dispositions du sous-alinéa 251(2)c)(ii) de la Loi, et dans la mesure où la corporation A ou B était propriétaire des biens à la fin de l'année, nous sommes d'avis que dans la situation décrite ci-dessus l'alinéa 20(1)z) de la Loi s'appliquera aux paiements de résiliation de bail.
La présente ne constitue pas une décision anticipée et n'engage donc pas la responsabilité du Ministère.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'excuser le retard dans le traitement de votre demande.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.
pour la DirectriceDivision des services bilingues et desindustries d'exploitation des ressourcesDirection des décisions