| 24(1) | 5-901474 |
| M. Lambert | |
| (613) 957-8953 | |
| A l'attention de 19(1) | FACC9264 |
Le 27 août 1990
Mesdames, Messieurs,
Objet: Détermination du revenu net de location
1. La présente fait suite à votre lettre du 28 juin 1990 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant la déduction des frais d'intérêt lors du calcul du revenu net de location.
2. Vous signalez que la majorité des immeubles sont acquis de la façon suivante: l'acheteur assume l'hypothèque du vendeur et le solde est réglé comptant, par billet ou par une deuxième hypothèque consentie par le vendeur.
3. Vous nous posez la question suivante: "si l'acheteur ne possède pas l'argent nécessaire pour régler le solde dû au vendeur et qu'il décide de finances sa mise de fonds initiale en hypothéque sa propre résidence, intérêt payé sur cette hypothèque doit-il venir réduire le revenu de location ou être simplement considéré comme un frais de placements?"
Vous désirez connaître notre opinion en supposant que l'immeuble appartient à un propriétaire unique ou à une société, ou en supposant qu'il est détenu en copropriété.
4. Vous indiquez que le traitement fiscal de l'intérêt payé sur la mise de fonds initiale peut avoir un impact sur la déduction pour amortissement (DPA) qui peut être réclamée à l'égard de biens locatifs et sur le calcul de revenu gagné aux fins d'un régime enregistré d'epaign-retraite.
Exemple
5. Vous avez joint à votre demande l'exemple suivant:
| Revenu net de location avant la déduction pour amortissement et les frais de financement de la mise de fonds initiale | 3 000$ |
| Coût de l'immeuble acheté dans l'année (catégorie 1) | 200 000$ |
| Frais de financement de la mise de fonds initiale du particulier | 1 800$ |
Vous suggérez deux façons de traiter les frais de financement de la mise de fonds initiale du particulier pour les fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après "la Loi"). Le tableau qui suit illustre ces deux façons selon que l'immeuble appartient à un propriétaire unique ou qu'il est détenu en copropriété ou par une société.
| Mode de détention | Propriétaire | Copropriétaire(50%) | Associé(50%) |
| A. L'intérêt réduit le revenu net de location: | |||
| Revenu net avant DPA et frais de financement | 3 000 $ | 3 000 $ | 3 000 $ |
| Quote part du co-propriétaire | S/O | 1 500 | S/O |
| Frais de financement | 1 800 | 1 800 | S/O |
| Revenu (Perte) net (te) avant DPA | 1 200 | ( 300) | 3 000 $ |
| Déduction pour amortissement | 1 200 | 0 | 3 000 |
| 0 | ( 300) | 0 | |
| Frais de financement payés par l'associé | S/O | S/O | 1 800 |
| Déduction totale sur la déclaration de revenus | 0 | 300 | 1 800 |
| B. L'intérêt est considéré comme frais de placements | |||
| Revenu net avant DPA et frais de financement | 3 000 $ | 3 000 $ | 3 000 $ |
| Quote part du ces propriétaire | S/O | 1 500 | S/O |
| Déduction pour amortissement | 3 000 | 1 500 | 3 000 |
| Revenu net de location | 0 | 0 | 0 |
| Frais de financement payés | 1 800 | 1 800 | 1 800 |
| Déduction totale sur la déclaration de revenus | 1 800 | 1 800 | 1 800 |
Hypothèses
6. Selon notre compréhension des faits, nous posons les hypothèses suivantes:
1. Les frais de financement de la mise de fonds initiale sont uniquement des frais d'intérêt.
2. L'immeuble est un bien locatif selon le sens donné à cette expression au paragraphe 1100(14) du Règlement de l'impôt sur le revenu (ci-après "le Règlement")
3. Le contribuable désire déduire dans le calcul de son les montants maximaux de frais de financement et de déduction pour amortissement que la Loi lui permet de déduire.
4. Lorsqu'une société acquiert l'immeuble, le financement de la mise de fonds initiale constitue une dette de l'associé qui recourt a ce mode de financement et c'est l'associé qui a l'obligation légale de rembourser la dette et de payer les intérêts sur celle-ci.
NOTRE OPINION
7. Le paragraphe 9(1) de la Loi précise que, sous réserve des dispositions de la Partie I, le revenu tiré par un contribuable d'une entreprise ou d'un bien pour une année d'imposition est le bénéfice qu'il en tire pour cette année.
8. De plus, l'alinéa 20(1)c) de la Loi autorise un contribuable à déduire, lors du calcul du revenu qu'il tire d'une entreprise ou d'un bien, pour une année d'imposition, une somme payée dans l'année ou payable pour l'année, en exécution d'une obligation légale de verser des intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien.
9. Dans le cas où l'immeuble est détenu par un propriétaire unique ou en copropriété, nous sommes d'opinion que les frais de financement de la mise de fonds initiale doivent être déduits dans le calcul du revenu de location comme vous l'avez établi à la partie A de votre exemples.
10. Si une société est propriétaire de l'immeuble, lorsqu'elle détermine son revenu net de location,nous sommes d'opinion qu'elle ne doit pas déduire les frais de financement de la mise de fonds initiale des associes, car ces frais ne sont pas des dépenses de la société.
Par contre, nous sommes d'avis que les frais de financement de le mise de fonds initiale constituent une dépense qu'un associé encourt afin de gagner un revenu de location qui provient de la société, et nous sommes d'opinion qu'il peut déduire ces frais dans le calcul de son propre revenu de location.
Précisions que le revenu net de location de la société devient un revenu de location d'un associé, conformément à l'alinéa 96(1)(f) de la Loi, jusqu'à concurrence de la part de l'associé dans le revenu de location de la société.
11. Reprenons votre exemple et supposons que l'associé détient, en plus de sa participation dans la société, un immeuble qui est un bien locatif dont le revenu net avant la déduction pour amortissement est de 4 000 $. Supposons aussi que l'immeuble est un bien de la catégorie 1 dont la fraction non amortie du coût en capital est de 200 000 $. A notre avis, l'associé établira son revenu net de location de la façon suivante:
| Revenu net provenant de la société | ||
| Revenu avant DPA | 3 000 $ | |
| Déduction pour amortissement | 3 000 $ | 0 $ |
| Revenu avant DPA provenant de l'immeuble que l'associé détient personnellement | 4 000 | |
| Total partiel | 4 000 | |
| DPA maximale permise (par. 1100(11) du Règlement) | 4 000 | |
| Total partiel | 0 | |
| Frais de financement sur la mise de fonds initiale de l'associé | 1 800 | |
| Perte nette de location | (1 800 $) |
Nous n'avons pas tenu copte des frais de financement de la mise de fonds initiale dans la société pour déterminer le montant maximal que l'associé peut réclamer personnellement à titre de déduction pour amortissement. A notre avis, lorsqu'un contribuable établit le montant maximal de DPA qu'il peut déduire selon les dispositions du paragraphe 1100(11) du Règlement à l'égard des biens locatifs qu'il détient personnellement, il ne doit pas déduire les frais d'intérêt qu'il encourt personnellement pour gagner un revenu de l'action provenant d'une société.
12. Ces commentaires sont d'ordre général et, tel que mentionné au paragraphe 24 de la Circulaire d'information 70-6R, ils ne lient pas le Ministère.
Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, nos salutations distinguées.
pour le directeur intérimaire Division des services bilingues et des industries d'exploitation des ressources Direction des décisions Direction générale de la législation et des affaires inter-gouvernementales