Principales Questions:
Un contribuable a reçu d'une institution financière une remise en argent en compensation d'un taux d'intérêt plus élevé qu'il aura à verser sur un emprunt pour financer un immeuble locatif.
1) Quel traitement fiscal doit être accordé à la remise en argent?
2) Le contribuable peut-il effectuer le choix de réduire le montant de la remise du prix de base rajusté du terrain en vertu du paragraphe 53(2.1) de la Loi ou de réduire le coût en capital de la bâtisse en vertu du paragraphe 13(7.4) de la Loi ?
3) Y a-t-il une différence dans le traitement fiscal selon que le contribuable utilise la méthode de comptabilité de caisse au lieu d'une comptabilité d'exercice?
Position Adoptée:
1) Application de l'alinéa 12(1)x) de la Loi et, selon les circonstances, choix possible selon le paragraphe 12(2.2) de la Loi.
2) Non.
3) Non.
Raisons:
1 et 2) Les choix prévus respectivement aux paragraphes 13(7.4) et 53(2.1) de la Loi ne semblent pas possibles puisque la remise en argent effectuée par l'institution financière ne semble pas être reçue par le contribuable à l'égard d'un bien amortissable tel que requis par le paragraphe 13(7.4) de la Loi ni reçue au titre du coût d'un bien tel que mentionné au paragraphe 53(2.1) de la Loi. La remise en argent semble plutôt être reçue parce que le contribuable accepte de contracter un prêt hypothécaire de 5 ans avec l'institution financière à un taux d'intérêt moins compétitif et non parce qu'il acquiert l'immeuble locatif.
3) Si le contribuable utilise la méthode de comptabilité de caisse pour comptabiliser ses revenus de location, nous sommes d'avis qu'en autant que le contribuable n'a pas déjà considéré le montant de la remise dans le calcul de son revenu en vertu de l'article 9 de la Loi, les dispositions de l'alinéa 12(1)x) de la Loi s'appliquent à la remise en argent et cette dernière doit être ajoutée dans le revenu du contribuable dans l'année où il la reçoit.
XXXXXXXXXX Danielle Bouffard 2004-009160 Le 19 janvier 2005
Monsieur,
Objet: Demande d'interprétation technique:
Incidences fiscales d'un paiement incitatif sous forme d'une remise d'argent
La présente fait suite à votre fac-similé du 18 août 2004 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le traitement fiscal à être accordé à une remise d'argent effectuée par une institution financière dans le cadre du financement rattaché à l'acquisition d'un immeuble locatif. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à cette demande.
Les faits sont les suivants:
Un contribuable désire acheter un immeuble locatif d'une valeur de 500 000 $.
Son institution financière lui propose un prêt hypothécaire de 5 ans pour un financement de 400 000 $.
L'institution financière lui consent aussi une remise en argent de 5%, soit 20 000 $, que le contribuable utilise notamment pour la mise de fonds. Cette remise en argent est consentie au contribuable en échange d'un prêt hypothécaire de 5 ans au taux d'intérêt " affiché " par l'institution financière et non pas à un taux négocié " selon les meilleures conditions possibles sur le marché " pour un tel terme.
Questions
Quel est le traitement fiscal, pour le contribuable, de la remise en argent de 20 000 $?
Le contribuable peut-il effectuer le choix de réduire le montant de la remise du prix de base rajusté (PBR) du terrain en vertu du paragraphe 53(2.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ") ou de réduire le coût en capital de la bâtisse en vertu du paragraphe 13(7.4) de la Loi si le financement est obtenu dans le cadre de l'acquisition de l'immeuble locatif?
Y a-t-il une différence dans le traitement fiscal selon que le contribuable utilise la méthode de comptabilité de caisse au lieu d'une comptabilité d'exercice?
Nos commentaires
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (ARC) a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.
L'alinéa 12(1)x) de la Loi prévoit que certains montants reçus à titre de paiements incitatifs doivent être inclus dans le calcul du revenu qu'un contribuable tire d'une entreprise ou d'un bien à moins qu'une des exceptions prévues aux sous-alinéas 12(1)x)(v) à (viii) de la Loi ne s'applique. Entre autres, les montants suivants ne sont pas inclus dans le calcul du revenu en vertu de l'alinéa 12(1)x) de la Loi: soit ceux, d'une part, qui ont déjà été inclus dans le calcul du revenu du contribuable ou déjà été déduits dans le calcul d'un solde de dépenses; soit ceux, d'autre part, qui ont réduit le coût en capital d'un bien amortissable en application du paragraphe 13(7.4), le coût d'un bien en application de l'alinéa 53(2)s) au moyen du paragraphe 53(2.1) de la Loi ou le montant d'une dépense en application du paragraphe 12(2.2) de la Loi.
Généralement, la question de savoir si l'une des exceptions prévues à l'alinéa 12(1)x) de la Loi s'applique dans le cadre d'une situation particulière est une question de fait qui ne peut être résolue qu'après un examen de tous les faits reliés à une situation particulière. À notre avis, pour faire une telle détermination, il est pertinent d'examiner tous les documents, y compris le contrat d'emprunt, décrivant les modalités relatives à la remise en argent accordée par l'institution financière. Plus particulièrement, il faudrait déterminer si la remise en argent a effectivement été accordée en raison du taux d'intérêt non négocié ou si cette remise a plutôt été accordée en raison du prêt.
Dans la présente situation, en tenant compte des seuls faits que vous nous présentez, les choix prévus respectivement aux paragraphes 13(7.4) et 53(2.1) de la Loi ne semblent pas possibles puisque la remise en argent effectuée par l'institution financière ne semble pas être reçue par le contribuable à l'égard d'un bien amortissable tel que requis par le paragraphe 13(7.4) de la Loi ni reçu au titre du coût d'un bien tel que mentionné au paragraphe 53(2.1) de la Loi. La remise en argent semble plutôt être reçue parce que le contribuable accepte de contracter un prêt hypothécaire de 5 ans avec l'institution financière à un taux d'intérêt moins compétitif et non parce qu'il acquiert l'immeuble locatif.
Dans une telle situation, si la remise en argent vient réellement compenser le taux d'intérêt sur emprunt plus élevé que le contribuable aura à débourser, on pourrait relier ce montant à la dépense supplémentaire que le contribuable aura à engager, c'est-à-dire la différence entre le montant d'intérêts calculé au taux non-négocié et celui qu'il aurait payé s'il n'avait pas accepté la remise en argent. En autant que le contribuable n'a pas déjà considéré le montant de la remise dans le calcul de son revenu en vertu de l'article 9 de la Loi, le paragraphe 12(2.2) de la Loi pourrait s'appliquer à l'égard de ce montant d'intérêts additionnels si un choix est fait à cet effet. Ce choix fera en sorte que la dépense d'intérêts additionnels engagée ou effectuée dans l'année de la réception de la remise en argent ou l'année suivante sera réduite. La remise en argent reçue de l'institution financière qui ne réduit pas le montant de la dépense d'intérêts en vertu du paragraphe 12(2.2) de la Loi devra donc être incluse dans le revenu du contribuable dans l'année où elle est reçue en vertu de l'alinéa 12(1)x) de la Loi.
Dans la plupart des cas, la méthode de comptabilité d'exercice est utilisée pour calculer le revenu de location. Toutefois, et ce tel que mentionné dans le Guide T4036 Revenus de location 2004, si le contribuable n'a pratiquement pas de montant à recevoir ni de dépenses engagées et impayées à la fin de l'année, il peut utiliser la méthode de comptabilité de caisse. Dans ce contexte, si le contribuable utilise la méthode de comptabilité de caisse pour comptabiliser ses revenus de location, nous sommes d'avis qu'en autant que le contribuable n'a pas déjà considéré le montant de la remise dans le calcul de son revenu en vertu de l'article 9 de la Loi, les dispositions de l'alinéa 12(1)x) de la Loi s'appliquent à la remise en argent. Cette dernière doit être ajoutée dans le revenu du contribuable dans l'année où il la reçoit sauf s'il se prévaut du choix prévu au paragraphe 12(2.2) de la Loi entraînant l'application des règles décrites au paragraphe précédent.
Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'ARC à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Ghislaine Landry, CGA
pour le Directeur
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la planification