Rivet, J.:—Réclamation de taxes municipales et scolaires ($3,155).
La défenderesse a acquiescé à la demande, sauf pour la somme représentant des taxes imposées sur un tableau central téléphonique (switchboard) porté au rôle d’évaluation pour $20,000.
Ce tableau se trouvait dans un immeuble occupé par la défenderesse à titre de locataire.
Le litige entre les parties ne porte plus, par conséquent, que sur les taxes imposées par la demanderesse sur le tableau central téléphonique (switchboard), et les parties—dans leurs factums respectifs—s’accordent que le point à décider est de savoir si ce central téléphonique est ou n’est pas immeuble par nature, la défenderesse soutenant que cet objet n’est qu’un meuble facile à déplacer sans détérioration, alors que l’incorporation au sol est condition nécessaire de l’immeuble par nature, tandis que, de son côté, la demanderesse insiste que le switchboard fait partie intégrante du réseau de la défenderesse, est nécessaire à son exploitation dans la ville de St-Laurent et que cela suffit pour en faire un immeuble par nature.
D’après les photos produites et le témoignage de Bogert, le tableau en question consiste en un assemblage de pièces mécaniques et de fils de métal réunis derrière des panneaux en bois, sur lesquels les opératrices établissent la communication. Ces panneaux sont fixés à des cadres ou sections qui reposent sur le plancher de la bâtisse. Le tableau s’accompagne de divers accessoires placés dans la bâtisse et plus ou moins rapprochés. Le tout est relié aux fils et câbles qui viennent de l’extérieur dans des conduites ou sur des poteaux placés sur les rues. Ce tableau est fait de morceaux provenant d’autres tableaux. On peut y ajouter des sections ou en enlever suivant les besoins. Le tout pourra s’enlever facilement et sans détérioration lorsque le bail prendra fin. Les abonnés de St-Laurent sont desservis au moyen de l’échange dont le tableau représente la partie mécanique, mais cet échange est susceptible d’être supprimé et les abonnés, reliés à l’un des autres échanges de la défenderesse. Par ailleurs, le tableau en question ressemble aux "private branch exchange’’ ou tableaux particuliers que la défenderesse installe chez ses abonnés qui ont plusieurs lignes téléphoniques.
Ce tableau central téléphonique (switchboard) estil un immeuble par nature, comme le soutient la demanderesse? A-t-il, au contraire, conservé son caractère mobilier, comme l’affirme la défenderesse ?
C’est là tout le litige.
Nous ne pouvons accepter la théorie de la demanderesse que le tableau faisant partie intégrante- du réseau téléphonique de la défenderesse, étant même nécessaire à l’exploitation de ce réseau dans la ville de St-Laurent, cela suffit pour lui conférer le caractère d’immeuble par nature.
L’absence de définition du mot ‘‘immeuble’’ dans la loi des cités et villes régissant la demanderesse, nous autorise et oblige à recourir au Code civil (M. le juge Anglin, Bélair v. Ville de Sainte-Rose, 63 S.C.R. 529).
Les immeubles par nature son définis aux articles 376, 377 et 378 C.C.: (Citation.)
D’après ces définitions, il nous paraît que le tableau {switchboard) ne pourrait être immeuble par nature que ‘‘s’il est un bâtiment,” suivant l’article 376 C.C.
Or, d’après la doctrine unanime et notre jurisprudence, le tableau de la défenderesse ne pourrait avoir acquis le caractère immobilier par le fait seul de sa nécessité et de son rattachement aux fils conducteurs de la défenderesse, par cela seul qu’il ferait partie intégrante du réseau téléphonique de celle-ci.
Le tableau en question était un meuble lorsqu’apporté sur les lieux loués. Tel que placé et utilisé, il n’a pas perdu ce caractère. Il est vrai qu’il est relié aux câbles et fils de la compagnie défenderesse placés sur la voie publique et que, d’après la jurisprudence, ces câbles et fils sont immeubles, mais cela ne suffit pas pour qu’une chose plus ou moins de la nature d’une construction soit immeuble; il faudrait, de plus, qu’elle fût incorporée au sol. Les décisions dans les causes de Montreal Light, Heat and Power Cons. v. Westmount [1926] S.C.R. 515 ; Montreal Light, Heat and Power Cons. v. Outremont [19382] A.C. 423; et Bélair v. Ville de Ste-Rose, 63 S.C.R. 526, n’ont pas leur application ici, sauf l’analogie qu’il peut y avoir entre le tableau en question et le compteur à gaz qui, dans la cause de Montreal Light, Heat and Power Cons. v. Westmount, a été jugé être. meuble. Les transformateurs dont il était question dans cette même cause étaient fixés à des poteaux eux-mêmes incorporés au sol.
La circonstance que le tableau fait partie du réseau de la compagnie défenderesse ne suffit pas, dans notre droit tout au moins, pour que ce tableau soit devenu immeuble par nature. Elle pourrait avoir son importance, s’il s’agissait d’un objet placé pour perpétuelle demeure par la défenderesse dans un édifice qui lui appartiendrait: Art. 379 C.C. Mais alors, ce tableau deviendrait un immeuble par destination, ce qui n’est pas la prétention de la demanderesse qui insiste que cet objet mobilier est devenu immeuble par nature.
Notre jurisprudence n’offre pas d’arrêt s’appliquant exactement au cas actuel.
L’arrêt qui s’en rapproche le plus est celui précité de Montreal Light, Heat and Power Cons. v. Cité de Westmount, 38 Que. K.B. 406, [1926] S.C.R. 515, à l’effet que est fils, cables, poteaux et transformateurs de la compagnie étaient des immeubles par nature, à cause de leur incorporation au sol.
Cet arrêt a consacré également le principe que les compteurs de la même compagnie n’étaient pas des immeubles à cause de leur installation temporaire dans la propriété d’autrui et parce que ces compteurs pouvaient s’enlever facilement et sans détérioration.
Cet arrêt s’appuie sur plusieurs auteurs français cités dans l’arrêt de la Cour d’appel (page 409): 1 Planiol, nos. 2207, 2209 ;—9 Demolombe, no. 103 ; 5 Laurent, no. 409 ;—2 Aubry et Rau, para. 164, no. 6 ; — 5 Baudry-Lacantinerie, no. 26 ; — 2 Boileux, art. 529; Massé et Vergé sur Zachariae, para. 253, sous- para. 5 ; Boyer, C.C. art. 518.
Mignault, Droit civil, Vol. 2, pp. 400-401, nous paraît avoir bien résumé cette doctrine:
"‘Des bâtiments.—A proprement parler, les fonds de terre sont, parmi les biens, les seuls qui soient de véritables immeubles par leur nature; les bâtiments ne sont en effet qu’un assemblage de choses mobilières et ce n’est que par leur incorporation au sol et par une modification de leur nature première, que ces choses prennent une assiette fixe et immobile. Mais comme en fait, les bâtiments sont essentiellement immobiles et intransportables d’un lieu dans un autre, la loi les assimile au sol auquel ils adhèrent et avec lequel ils semblent se confondre.
La théorie de la demanderesse à l’effet que le caractère immobilier du tableau résulterait de sa nécessité et de son rattachement aux fils de la demanderesse pourrait nous entraîner très loin, cette théorie pourrait, par exemple, attribuer le caractère immobilier au moindre objet considéré comme nécessaire et se rattachant aux fils conducteurs, bien que cet objet puisse s’enlever facilement et sans détérioration; par exemple: l’appareil téléphonique installé chez chaque consommateur et qui reste la propriété de la défenderesse.
Le critérium adopté par les commentateurs, c’est-à-dire la condition d’immobilisation par nature, c’est l’incorporation au sol, et nous abondons dans le sens des remarques de l’honorable juge Rinfret de la Cour suprême, dans une cause de Lower St. Lawrence Power Company v. L f Immeuble Landry, ltée [1926] S.C.R. 655, lorsqu'il parle des conditions de l’immobilisation par nature.
‘La condition de rigueur est que la construction, quelle qu’elle soit, fasse corps avec le sol, qu’elle y soit cohérente suivant l’expression de Pothier, ou adhérente, suivant celle de Laurent. ’ ’
Nous sommes d’avis que le tableau en question n’est pas immeuble, par conséquent, non imposable, et que l’addition de ce tableau sur le rôle d’évaluation de la demanderesse, pour l’année 1928, et dans le calcul des taxes dues par la défenderesse, d’après le rôle de perception de la même année, était et est illégal et ultra vires.
Par ces motifs, la Cour casse et annule le rôle de perception de la demanderesse relativement au tableau central téléphonique (switchboard).
Action dismissed.