DUMOULIN, J.:—L’appelant en cette cause étant d’expression française, les témoignages pertinents ayant été rendus dans la même langue, je crois préférable de rédiger ma décision dans cet idiome que Me Stikeman, c.r., le savant procureur de l’appelant, possède parfaitement.
Pour l’année 1957, M. Antonio Archambault, entrepreneur- plâtrier, de Montréal, se vit imposer, sur son revenu, une taxe additionnelle de $16,776.99, afférente à un profit de $68,864.12 réalisé sur la vente d’un assez vaste terrain, avec bâtiments dessus construits, dans une rue projetée, la rue des Enclaves, en bordure du secteur nord-ouest de la métropole, non loin de la rivière des Prairies. Archambault, qui n’avait pas rapporté cette rentrée de fonds au total de $108,000 (réduction de $12,000 du prix de $120,000 stipulé à l’acte de vente, pièce no 7), reçut avis, le 7 août 1959, que le ministre du Revenu national entendait corriger cette omission, d’où l’actuel pourvoi, Archambault ex- cipant de la révision officielle.
Quant à la transaction litigieuse, il est admis que l’appelant acheta la propriété le 22 juin 1955, au prix de $39,000 (pièce no 4) et la revendit à son gendre, André Cloutier, alors agent d’immeubles et constructeur, le 29 janvier 1957, pour $120,000, avec diminution ultérieure, comme susdit, à $108,000. Tel est le cadre dans lequel s’intégre la mésentente à régler.
Monsieur Archambault relate qu’il se porta personnellement acquéreur de ce terrain et des constructions qui s’y trouvaient, en juin 1955, afin de satisfaire aux exigences commerciales de la firme “Antonio Archambault & compagnie Limitée’’, qui, le 25 février 1953, commencait à se substituer à une première entreprise et cela pour des motifs de convenance administrative. La nouvelle compagnie ne disposant pas des fonds nécessaires à cette acquisition, soit, $39,000, Archambault dut négocier l’affaire. Selon l’appelant, cette propriété, d’une superficie approximative de 86,000 pieds carrés (voir la pièce no 6), permettrait d’installer le bureau, les hangars et le garage de la compagnie avec une ample réserve d’espace pour les besoins possibles de l’avenir. On entrevoyait aussi le projet de mettre des appartements résidentiels à la disposition des trois partenaires de cette société.
A peine l’acquisition immobilière fut-elle complétée, le 22 juin 1955 (pièce no 4), que de sérieux ennuis surgirent. Archambault qui, assez imprudemment, avait acheté sans se préoccuper de s’informer si des règlements civiques prohibaient, dans cette partie du quartier Ahuntsic, les immeubles affectés au commerce, apprit de son architecte, M. Roger Chalifoux, que l’ordonnance municipale, numéro 1920, du 3 octobre 1951 (pièce no 8), modifiée le 8 juillet 1955, par l’ordonnance no 2249 (pièce no 9), interdisaient toute construction du genre. M. Chalifoux déclare qu’Ar- chambault le consulta au sujet des restrictions imposées par réglementation civique * vers la fin de juin 1955”, mais assurément ‘après” et non pas ‘‘avant’’ l’acte d’achat du 22 juin.
Il semble assez étrange qu’un industriel, de l’âge et de l’expérience de M. Archambault, ait entrepris de déménager son poste d’affaires, son domicile privé et, possiblement, ceux de ses coassociés, sans s’assurer, au préalable, s’il lui serait légalement permis de réaliser ce projet, bien que cette condition essentielle ait surgi à son esprit dès l’acquisition de l’immeuble. Je ne doute pas de sa véracité, mais je suis enclin à croire que pareille insouciance, avant l’achat des terrains, provenait de la certitude, advenant l’interdiction de bâtir, d’une revente fort avantageuse.
Mais avant de revendre il fallut s’installer ailleurs. Un espace de 85 pieds sur 175 fut obtenu, au numéro civique 370 ouest, rue Sauvé, où la compagnie ouvrit bientôt ses portes.
Restait maintenant à disposer des immeubles inutilisables aux fins initialement projetées, de cet emplacement d’environ 650 pieds sur 137.
Voici ce qui advint. Le 8 mai 1956, Antonio Archambault acceptait sous sa signature l’offre d’André Cloutier, son gendre, qui prend la qualité de constructeur, d’acheter ‘‘un morceau de terre situé entre le Blvd. Persilliers et de Louisbourg, à Montréal, portant les numéros 310 et 311, soit environ 86,000 pieds au montant de Cent Vingt Mille Dollars ($120,000.00), payable soit Dix Mille Dollars ($10,000.00) le 1er décembre 1956, et la balance sera due le ler décembre 1957”. Suit une clause qui, ne concernant que le “promettant acheteur’’, ne se rencontre pas ordinairement, sans raisons spéciales, dans une offre d’achat, je la cite: ‘‘L’acheteur s’engage de commencer à construire sur ces terrains avant le 1er décembre 1956”. Et encore, cette réserve: “Si l’acheteur ne peut obtenir les permis nécessaires pour construire des triplexes cette offre sera nulle’’ (c’est la pièce no 6).
On s’explique difficilement que l’acquéreur devenu propriétaire, translation de droit qui s’opère par le seul consentement des parties (voir la pièce no 6), doive justifier de l’utilisation à laquelle il affectera sa propriété, s’il ne demeure pas, en quelque façon, associé avec son vendeur dans la poursuite d’une entreprise lucrative.
Il n’est pas davantage facile d’accepter l’assertion de l’appelant qu’il ne prit aucune part aux projets de subdivision des lots 310 et 311, quand, par ailleurs, nous voyons encore sa signature sur la pièce 10, intitulée: “Plan montrant la subdivision d’une partie des lots nos 310 et 311, paroisse du Sault-au-Récollet . . .” datée le 21 mai 1956. Cette subdivision suggérée ne délimite pas moins de 18 lots. L’appelant, corroboré sur ce point, par son gendre et l’architecte Roger Chalifoux, tente de justifier cette signature par la passation tardive d’un acte authentique de vente à Cloutier (pièce no 7), le 29 janvier 1957.
En ce qui me concerne je erois devoir attribuer plutôt, et la signature d’Archambault sur le plan de la subdivision, et le retard apporté à rédiger l’acte authentique de vente, à l’exécution de la stipulation à la pièce no 6, l’offre du 8 mai 1956, qui, on le sait, comporte que: ‘‘L’acheteur s’engage de commencer à construire sur ces terrains avant le 1er décembre 1956’’. L’appelant. qui avait endossé le billet de Cloutier à la banque, était lui- même protégé par cette obligation de construire, assumée par l’acheteur, et, à toutes fins ostensibles, entendait demeurer propriétaire jusqu’à la mise en oeuvre de sa garantie, le ou vers le ler décembre 1956.
Je ne pense pas outrepasser les limites permises de l’inférence, déduite de la preuve, en ajoutant que la banque, qui consentit à Cloutier de fortes avances sur la foi de la solvabilité d’Archambault, fut dûment informée du lotissement proposé afin d’assurer le succès de cette spéculation sur immeubles, conjointement lancée par l’appelant et son gendre. Au reste l’entreprise réussit et Archambault reçut le plein montant qui lui était dû, selon entente, $108,000
Le ministère du Revenu national n’entrevoit dans tout cela qu’une tentative d’esquiver la taxe afférente ‘‘à toute initiative ou affaire d’un caractère commercial’’, selon que porté à l’article 139(1) (e) de la Loti de l’impôt sur le revenu (1952, S.R.C. e. 148), et aux articles basiques 3 et 4 de cette mesure fiscale. Cette opinion invoque à l’appui, d’abord, l’incrédibilité des explications de l’appelant qui aurait procédé ‘‘a l’aveuglette’’, puis et surtout, sa participation active à une entreprise de lotissement alors qu’il demeurait encore propriétaire du sol et des constructions.
L’appelant répond simplement que la vente des immeubles, rue des Enclaves, ne lui attribuait pas de ce seul chef la qualité de commerçant, ‘‘trader’’, et que cette double transaction, achat et revente, ne saurait se classer dans la catégorie des opérations commerciales.
Donc, au regard du ministre, le prix de $108,000 constituerait un revenu sujet à taxation et ne serait d’après Archambault qu’un bénéfice en capital, partant, un gain non-imposable.
Dans les causes de cette espèce, il est aussi coutumier que vrai de redire que chacune présente un cas particulier, qui doit être analysé, étudié puis résolu d’après ses propres conjonctures.
L’élément essentiel à dégager présentement, à l’aide de la preuve, n’est rien autre que l’intention du contribuable en l’occurence. Avait-il dès le début de ces transactions, le 22 juin 1955, ou acquit-il par la suite, et sans excuse suffisante, le dessein de speculer? Sur ce point décisoire, j’ai précédemment émis l’opinion que l’appelant, qui n’est certes pas un naïf, n’aurait pas omis de prendre d’élémentaires précautions avant d’acheter, rue des Enclaves, s’il n’avait eu l’assurance de pouvoir, quoi qu’il advint, revendre avec profit. Pareille impression s’accroît du fait d’une acquisition beaucoup plus considérable que les besoins du négoce d’Archambault ne l’exigeaient. Puis, les incidents subséquents accréditent davantage ce sentiment. L’obligation qu’a le postulant acquéreur, de commencer 2‘1 construire avant le 1er décembre 1956, le délai de près de neuf mois entre l’offre d’achat acceptée et la rédaction de l’acte de vente, le 29 janvier 1957, la signature du plan de subdivision par l’appelant, le 21 mai 1956, qui, en outre, devient auprès de la banque selon les conditions que l’on peut présumer, le porte-fort d’André Cloutier, sont autant d’indications de la commercialité de l’opération. A tout événement, la présomption de légalité, militant en faveur de l’intimé, n’a pas été refutée.
Avant de passer 2‘1 autre chose, je tiens à rappeler que la nature commerciale d’une transaction ne provient pas nécessairement de la seule obtention d’un profit, mains bien de l’intention qui a déterminé, incité, le contribuable 2‘1 tenter l’aventure, même si, par ailleurs, ce motif causal trouve une application matérielle différente de celle que l’on s’était proposée en premier lieu. Ce fut précisément le cas dans les trois récentes décisions de Bay- ridge Estates Ltd. v. M.N.R., [1959] Ex. C.R. 248; [1959] C.T.C. 158; Hersch Fogel v. M.N.R., [1959] Ex. C.R. 363; [1959] C.T.C. 227; et de Regal Heights Ltd. v. M.N.R., [1960] S.C.R. 902; [1960] C.T.C. 384, causes parfaitement connues des parties.
Le savant procureur de l’appelant a commenté, entre autres, deux jugements de cette Cour qui ont exonéré de taxe les bénéfices alors encaissés.
Dans l’instance Toby Barnett v. M.N.R., [1957] C.T.C. 355 aux pages 362 et 366, l’appelante et son frère, marchands de fourrures, 2‘1 Toronto, étaient convenus avec des négociants de New-York de monter un marché de pelleteries (fur centre) dans la banlieue d’une importante cité canadienne. Les manufacturiers américains avaient contracté l’engagement verbal de contribuer pécuniairement 2‘1 l’érection des immeubles requis 2‘1 cette fin. Un terrain de bonne dimension fut acquis près de Toronto par Madame Barnett et son frère, subrogés en une option d’ache- ter, détenue par un nommé Shields. Dans une contre-lettre, Shields acceptait de reprendre la propriété si on ne donnait pas suite au projet de construire. Les manufacturiers étrangers ayant signifié leur approbation, la contre-lettre désormais inutile, fut annulée par Barnett.
Mais peu après, les Newyorkais répudièrent l’entente, laissant ainsi Madame Barnett et son frère en possession d’un terrain sans utilité pour eux, qu’ils s’empressèrent de revendre à profit. L’honorable Juge Cameron repoussa la prétention du ministère du Revenu national, de prélever un impôt sur ces bénéfices, par les motifs ci-après, qu’une traduction ne saurait adéquatement reproduire, je citerai dane le texte même:
‘ Held :
(i) That the property was acquired solely for the purpose of turning it over at cost to the company to be formed, with a ‘loophole’ by means of which the purchaser could escape without loss or profit by sale to Shields if the plan fell through;
(ii) That there was no intention of deriving any profit from the purchase price since the established intention was that no profit would be made whether on the sale to the company or, alternatively, to Shields;
(iii) That the gain was entirely fortuitous and not the result of an operation of business when carrying out a scheme for profit-making ;
(iv) That there was no adventure or concern in the nature of trade and that the profit realized on the transaction was not profit from a business but was rather an accretion to capital, not subject to tax;’’.
L’autre précédent, Sterling Paper Mills Inc. v. M.N.R., [1960] C.T.C. 215. traite de l’obligation dans laquelle se trouva Sterling Mills d’acheter une coupe de bois, comme condition sine qua non à l’obtention du moulin à papier de la compagnie Kingsey Falls, désireuse de se départir de tout son actif commercial.
L’acquéreur n’avait besoin de l’usine et n’aurait pas acheté les lots boisés, n’eut été l’insistence formelle des vendeurs. Des perturbations industrielles se produisirent, quelque mois plus tard, avec la conséquence que Sterling Paper Mills dut disposer de cette récente acquisition.
Les droits de coupe, toutefois, objets d’une plus value considérable, permirent à la compagnie de transformer un déficit en profit. L’honorable Juge Fournier, dans des conditions analogues, se prononça dans le même sens que le Juge Cameron. Je citerai quelques passages de ce Jugement.
“Held:
(1) That the appellant invested the $285,000 in the purchase of capital assets to produce income from its business operations and that the inclusion of the wood lots in the assets was a sine qua non of the transaction ;
(ii) That the wood lots were not included in the transaction so that they might be disposed of at a profit or for the purpose of trading in wood lots or timber-cutting rights but were a part and parcel of the entirety of the capital assets acquired ;
(iv) That the appellant was not in the business of buying or selling wood lands or trading in timber-cutting rights and had no intention of so doing.”’
La différence de ces deux instances avec celle à l’étude est aisément perceptible. Dans notre cas, l’intention de s’engager dans une affaire de nature commerciale, c’est-à-dire le désir de spéculer, semble assez évident, mais fait défaut dans les deux autres.
Pour les motifs ci-haut exposés, Je dois conclure au rejet de l’appel; la taxe prélevée sur le revenu de l’appelant pour l’année d’imposition 1957 étant conformé à la loi. L’intimé aura droit de recouvrer les dépens de l’instance.
Jugement conforme.