9 June 2011 Internal T.I. 2011-0395001I7 F - Co-propriété indivise d'un duplex

Principales Questions: Un duplex est détenu en parts égales par deux individus en copropriété indivise. Chaque individu habite normalement son unité de logement. Ils disposent de la propriété. Chaque individu peut-il éliminer la totalité du gain en capital sur l'unité qu'il habite en réclamant l'exemption sur la résidence principale ou cette exemption est-elle limitée au pourcentage qu'il détient dans l'unité qu'il habite (soit 50%)?

Position Adoptée: Nous sommes d'avis que chaque individu peut réclamer l'exemption pour résidence principale relativement à l'unité de logement qu'il habite.

Raisons: Même si juridiquement une personne vend sa participation indivise dans un immeuble, la valeur de sa quote-part est attribuable au logement qu'il habite et qu'il dispose pour les fins de la Loi.

								Le 9 juin 2011

	Bureau des services fiscaux de la		Direction des décisions en
	Montérégie-Rive-Sud				   impôt
								Division des entreprises et
								  des sociétés de personnes
								Danielle Bouffard
	À l'attention de Lyne Filion, CGA
								2011-039500

Exemption pour résidence principale sur vente de duplex possédé en copropriété indivise

La présente est en réponse à votre note de service datée du 13 décembre 2010 dans laquelle vous demandez nos commentaires concernant l'application de l'alinéa 40(2)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") dans la situation décrite ci-après. Nous avons tenu compte des renseignements additionnels que vous nous avez transmis par télécopieur le 6 mai 2011.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi.

Faits

• M. Y et Mme X XXXXXXXXXX achètent, en copropriété indivise, un duplex situé dans la province de Québec.
• L'immeuble comporte deux numéros civiques différents, avec deux entrées indépendantes l'une de l'autre, des systèmes distincts de chauffage, des réservoirs d'eau chaude distincts, un compte de taxes mentionnant deux adresses civiques. Selon les faits précédents, vous prenez pour acquis qu'il y a deux unités de logement distinctes.
• Depuis l'acquisition de l'immeuble, M. Y habite normalement le logement du bas et Mme X habite normalement le logement du haut, et ce, durant une période de trois années consécutives.
• M. Y et Mme X disposent de l'immeuble et, dans l'année de la disposition, désignent leur logement comme résidence principale pour les trois années où ils l'ont habité. Ils se prévalent de l'exemption pour résidence principale afin d'éliminer le gain en capital sur la disposition de leur part respective du duplex.
• M. Y et Mme X n'ont pas désigné d'autre bien aux fins de l'exemption pour résidence principale pour les années en question.

Question

Chaque individu, soit M. Y et Mme X, peut-il éliminer la totalité du gain en capital sur l'unité qu'il habite en réclamant l'exemption sur la résidence principale ou cette exemption est-elle limitée au pourcentage qu'il détient dans l'unité qu'il habite (soit 50%)?

Vos commentaires

Vous avez référé à certains documents émis par la Direction des décisions en impôt dans lesquels sont exprimées des opinions divergentes quant à l'exemption pour résidence principale que peuvent réclamer des individus pour leur unité de logement qu'ils habitent dans un duplex ou dans un triplex détenu par eux en copropriété indivise.

D'une part, dans l'opinion #2004-0091811E5, il est précisé que l'exemption pour résidence principale serait restreinte à la part indivise de chaque individu dans l'unité de logement qu'il habite :

Finalement, dans le cas où la résidence a été acquise en indivision par M. A et Mme B et si nous prenons pour hypothèse qu'il y a deux unités de logement tout comme ci-dessus, nous croyons, et ce, basé sur les dispositions de la Loi, que l'exemption pour résidence principale serait restreinte à la part indivise de chacun des contribuables dans l'unité de logement qu'il habite, soit 50 % du logement qu'il habite. (notre soulignement)

D'autre part, dans l'opinion #2010-0375501, il est mentionné qu'un contribuable pourrait réduire ou éliminer le gain en capital se rapportant au logement qu'il habite dans un triplex détenu en copropriété indivise :

Un contribuable qui est copropriétaire indivis d'un triplex pourrait donc désigner le logement du triplex dans lequel il habite normalement comme étant sa résidence principale si toutes les conditions de la définition de résidence principale prévue à l'article 54 seraient par ailleurs respectées. Si tel est le cas, il pourrait par conséquent réclamer l'exemption pour résidence principale prévue à l'alinéa 40(2)b) lors de la disposition de sa part du triplex afin de réduire ou d'éliminer le gain en capital se rapportant à ce logement. (notre soulignement)

Nos commentaires

XXXXXXXXXX

Le Code civil du Québec (ci-après " C.c.Q. ") définit la copropriété à l'article 1010 C.c.Q. comme étant " [...] la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d'elles étant investie, privativement, d'une quote-part du droit ". On fait ici référence au droit de propriété exercé par plusieurs personnes.

L'article 1016, al. 1 C.c.Q. dispose que " chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires ". Aussi, les accords relatifs à l'usage et à la jouissance exclusive d'un bien indivis peuvent concerner tout ou partie de celui-ci et profiter, également ou inégalement, à tous les indivisaires ou, certains d'entre eux seulement. Un immeuble détenu en copropriété indivise par deux individus dans une proportion de 50% chacun, est la propriété pour chacune de ses parties par l'un et l'autre des individus dans une proportion de 50% et ce, même si chacun d'eux a l'usage et la jouissance exclusive de la partie du bien qui lui est réservée.

La valeur marchande d'un immeuble dépend du mode de détention par le propriétaire et de certains facteurs attachés au bien. En d'autres termes, cette valeur tient compte de la situation géographique d'une unité de logement et englobe également la valeur des parties communes et ce, que l'unité soit détenue en copropriété divise ou indivise. Dans ces deux cas, la valeur marchande d'une quote-part tient compte de l'usage commun et de l'usage exclusif de l'immeuble exercés par le copropriétaire.

Dans le cas où chacun des indivisaires a le droit exclusif d'habiter son propre logement, la valeur de leur quote-part indivise doit tenir compte à la fois, de l'exercice de chacun d'eux à l'usage et à la jouissance exclusive de leur logis, ce qui inclut nécessairement le droit à l'usage des parties communes de l'immeuble, et de l'interdiction à l'utilisation du logement occupé par l'autre indivisaire. Par conséquent, même si juridiquement, une personne vend sa participation indivise dans un immeuble, la valeur de cette quote-part est attribuable au logement qu'il habite et qu'il dispose pour les fins de la Loi.

L'article 54 définit la résidence principale comme étant, entre autres, le logement dont le contribuable est propriétaire conjointement avec une autre personne ou autrement, à condition que le logement soit normalement habité par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du contribuable.

Le paragraphe 3 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 énumère les genres de biens qui sont admissibles comme résidence principale. Une maison, un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d'habitation ou un immeuble en copropriété sont, entre autres, des biens pouvant se qualifier à titre de résidence principale.

Dans l'affaire Boulet c. Canada (note de fin 1) , le juge Bédard donne certaines limites sur ce que constitue une résidence principale en concluant que deux parties distinctes d'une même habitation (étant par surcroît la propriété d'un même contribuable) constituaient des " logements séparés " et que par conséquent, seule l'une d'entre elles était admissible à l'exemption.

Compte tenu de ce qui précède, nous sommes d'avis qu'un logement à l'usage et à la jouissance exclusive d'un contribuable rencontre les critères de qualification d'une résidence principale. Cependant, il faut aussi que le logement en question soit la propriété du contribuable, soit conjointement avec une autre personne ou autrement. Dans la version anglaise on parle de " housing unit owned, whether jointly with another person or otherwise ". Or, la copropriété est définit dans le C.c.Q. comme étant la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien. Le logement détenu en copropriété indivise peut donc se qualifier de résidence principale selon les conditions de la Loi. Toutefois, selon les conclusions de l'affaire Boulet, l'indivisaire peut réclamer l'exemption pour résidence principale seulement relativement au logement qu'il habite (ou qui est habité par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant de l'indivisaire).

En conclusion, si toutes les conditions de la définition de résidence principale prévue à l'article 54 sont par ailleurs respectées, M. Y et Mme X pourraient respectivement désigner le logement du duplex dans lequel ils habitent normalement comme étant leur résidence principale. Ainsi, le gain réalisé à la disposition de leur unité de logement détenue en copropriété indivise se qualifierait en totalité à l'exemption sur la résidence principale prévue à l'alinéa 40(2)b).

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

NOTES DE FIN

1 2009 DTC 1227 (CCI) ci-après l'affaire Boulet